El precio por pie cuadrado es el resultado del presupuesto de otra persona, y en un dúplex es donde peor funciona

El presupuesto que cabe en una multiplicación

La versión que aparece en los foros de inversionistas se reconoce fácil. Alguien tiene un lote en el sur de la Florida, quiere un dúplex de dos casas pegadas, piensa vivir en una unidad y rentar la otra, y lo va a financiar con un préstamo de construcción a permanente. El presupuesto que publica para que se lo revisen es el terreno, más una tarifa, por un área.

Las respuestas discuten la tarifa. Unos dicen que está baja, otros que está alta, varios le sugieren achicar las unidades hasta que el total le cuadre. Un contratista contesta que eso depende del sitio y de los detalles de los planos, que es la respuesta correcta y la que menos atención recibe. Más abajo alguien enumera lo que puede salir mal en la parcela: si ahí se permiten dos unidades, la elevación de inundación, si la huella cabe dentro de los retiros y la cobertura, los cargos de impacto, el código de viento.

Nadie pregunta de qué es tarifa esa tarifa.

Todo lo que después se le tuerce a ese presupuesto viene de la pregunta que nadie hizo.

La tarifa es la respuesta de un presupuesto que ya se cerró

Un precio por pie publicado es aritmética hecha sobre una obra terminada. Alguien construyó un edificio concreto, en una parcela concreta, con un nivel de acabados concreto, en un año de precios concreto, y dividió el total entre un área que midió con un criterio que no dejó escrito. ¿Solo el espacio climatizado, o el área bruta con el garaje, la entrada cubierta y los balcones adentro? Los dos divisores sacan cocientes muy distintos del mismo edificio.

Así que la cifra llega cargada. Adentro vienen el movimiento de tierra y el relleno de ese lote, su tipo de cimentación, su nivel de acabados, los precios de sus subcontratistas en el mercado de aquel año, los cargos de su jurisdicción y su criterio de medición. Nada de eso se lee en el cociente, y eso es lo que lo vuelve peligroso más que impreciso. Parece un dato sobre construcción y es un dato sobre el proyecto de otra persona.

En la dirección contraria sí rinde. Arme el presupuesto por partidas del edificio real sobre la parcela real, sume, divida entre su propia área y compare ese resultado contra dónde aterrizaron proyectos parecidos. Donde los dos no coincidan, usted tiene una pregunta que vale la pena perseguir dentro de las partidas, y tiene las partidas para perseguirla. Usada primero, como dato de entrada, la misma cifra es una corazonada con punto decimal.

Un dúplex repite justo lo caro, que nunca dependió del área

Aquí se rompe la aritmética, y se rompe por estructura, no por región. Una casa tiene una cocina. Un dúplex tiene una cocina en cada unidad de vivienda. Lo mismo pasa con los baños, el calentador de agua, el sistema de aire acondicionado con su manejadora y su condensadora, la acometida eléctrica y su medidor, la acometida de agua y su medidor, y la puerta de entrada. La jurisdicción y las empresas de servicios suelen cobrar además por unidad de vivienda, así que los cargos de impacto, conexión y capacidad de un presupuesto de dúplex se cuentan como se cuentan las unidades, no como se mide el área.

A ninguno de esos costos le importa qué tan grandes son los cuartos que tiene alrededor. Una cocina en una unidad compacta y una cocina en una unidad amplia se diferencian en metros de gabinete y de tope, y son idénticas en cantidad de equipos, de rough-ins, de circuitos y de veces que un plomero y un electricista tienen que venir.

Y después está el ensamblaje que una casa unifamiliar no tiene. Las dos unidades de vivienda van separadas por un ensamblaje con resistencia al fuego, y ese ensamblaje se diseña, se especifica, se detalla y se inspecciona como sistema, no se compra como material. En el esquema de dos casas pegadas es una pared que sube continua por la estructura hasta el encuentro con el techo o el ático, y manda sobre cómo se detallan el enmarcado, el forro, las penetraciones, las cajas eléctricas y los ductos que la cruzan. En el esquema de una unidad encima de la otra, el mismo requisito se va al entrepiso, donde llega acompañado de control de sonido y de un peralte estructural que la versión vertical nunca necesitó.

Ninguna tarifa por pie tomada de una casa unifamiliar trae una partida para nada de esto, porque el edificio del que salió no tenía nada que separar.

Por eso achicar las unidades sube el precio por pie

El consejo del foro de construir más pequeño acierta en el total y se equivoca en la aritmética con la que después lo comprueban. Reduzca el área y el total sí baja: menos losa, menos enmarcado, menos techo, menos drywall, menos piso, menos pintura. La cantidad de unidades de vivienda no se mueve. Las cocinas, los baños, las acometidas, los medidores, los cargos por unidad y el ensamblaje de separación sobreviven completos a la reducción.

O sea que el dúplex más pequeño reparte la misma cantidad fija entre menos área, y el costo por pie sube.

Quien entonces le aplique la tarifa original al área reducida subestima el esquema chico, y lo subestima peor justo en el momento en que lo estaban recortando para hacer cuadrar una cifra. La reducción se aprueba sobre un número que ya venía optimista antes de que las unidades encogieran, y el faltante aparece después, en obra, contra un préstamo dimensionado sobre el número optimista.

Valide el terreno antes de que alguien valide el edificio

El orden importa por una razón dura: lo que aparece en la parcela puede rediseñar el plano o matar el proyecto, y un plano dibujado antes de eso se dibuja dos veces. La zonificación va primero, y la pregunta es más estrecha de lo que el dueño suele hacerla. No si un dúplex es posible, sino si el distrito donde está la parcela permite dos unidades de vivienda por derecho. Un uso que necesita una variancia, un cambio de zonificación o una audiencia pública es un riesgo de calendario y de resultado, no una partida, y va en otra página del expediente. La densidad se resuelve en el texto del distrito, y nuestras respuestas cortas sobre qué fija el número de unidades y qué mueve de verdad el costo por pie en multifamiliares cubren ese terreno. Con eso confirmado, un levantamiento de linderos establece por dónde corren las líneas de verdad, y la huella se encaja dentro de los retiros y del límite de cobertura antes de que alguien se enamore de una distribución.

Después la inundación, y en concreto la elevación de piso terminado que exige la parcela. Esa elevación no es una preferencia de diseño, es alcance de cimentación. Relleno, muro de contención perimetral o losa elevada, otra respuesta geotécnica, corridas de servicio más largas, una entrada de carros que tiene que subir hasta encontrar el garaje: todo eso sale de un requisito que le pertenece a la dirección y no al edificio. La remodelación en zona inundable cubre cómo se determina la designación y quién la determina. Lo que le importa a este presupuesto es que la elevación es un dato de la parcela al que la cimentación le responde, y está disponible antes de los planos, no durante su revisión.

Los servicios y el terreno viajan en la misma pasada. Si la parcela tiene alcantarillado público o va a necesitar un sistema séptico. Si hay agua disponible en el frente o hace falta una extensión de la línea principal o una toma nueva, y cuánto cobra la empresa de servicios por conectar una unidad de vivienda adicional. Después la capacidad portante, el nivel freático en temporada de lluvia y si el sitio necesita retiro de material orgánico o relleno estructural, que es la diferencia entre una zapata que alguien diseña y una zapata que alguien descubre.

Al final de la pasada del terreno, el dinero de la propia jurisdicción. Cargos de permiso, cargos de impacto, cargos de conexión y de capacidad, y la mitigación o concurrencia que aplique localmente. Esto se pide a la jurisdicción y a la empresa de servicios como partidas escritas para esta parcela y esta cantidad de unidades. Nunca se estiman, y nunca vienen dentro de una tarifa por pie, porque se pegan a la dirección y al número de unidades de vivienda, no a la estructura. El trámite de permisos en Miami-Dade describe la ruta de revisión a la que se enganchan esos cargos.

Después el edificio, y la especificación son dos

El tipo de construcción encabeza las decisiones del edificio porque toca al mismo tiempo el diseño estructural, el calendario y la clasificación del seguro. Enmarcado de madera o bloque cubre qué resuelve cada sistema más adelante, y esa decisión entra al presupuesto ya tomada, no como una nota pendiente.

El condado de Miami-Dade y el de Broward están los dos dentro de la zona de vientos huracanados de alta velocidad. Cada ventana y puerta, el ensamblaje del techo y las conexiones que amarran la estructura se diseñan a ese estándar, con las aprobaciones de producto nombradas en los planos y verificadas en inspección. Una tarifa tomada de una obra fuera de la zona no trae nada de eso, y un plano dibujado fuera de la zona casi siempre hay que redibujarlo para que lo cargue.

La configuración es la siguiente bifurcación, y las dos casas pegadas y la unidad encima de la otra son edificios distintos, no distribuciones distintas del mismo. Reparten la cimentación, el techo, la escalera, la columna de plomería y el ensamblaje de separación de otra manera, y el envolvente de zonificación suele decidir entre las dos antes de que alguien cotice cualquiera.

El nivel de acabados es donde más se equivoca el presupuesto de quien va a vivir ahí, porque de verdad hay dos especificaciones adentro del edificio. La unidad donde el dueño piensa vivir y la que piensa rentar no se especifican igual, y no deberían. Mezcladas en un solo nivel, la unidad del dueño jala hacia arriba la especificación de renta o la de renta jala hacia abajo la del dueño, y el edificio se construye con la que haya ganado. Los montos asignados para materiales — los allowances de la propuesta — son el mecanismo que esconde ese desacuerdo hasta el momento de escoger, y lo que una oferta barata deja por fuera cubre cómo se comporta eso dentro de una propuesta.

Los costos blandos que ninguna tarifa trajo nunca

Diseño e ingeniería. El levantamiento y el estudio geotécnico. Cargos de permiso e impacto. El seguro de riesgo del constructor. Los intereses que corren durante la construcción sobre un préstamo apoyado en una propiedad que todavía no produce nada. Los gastos de cierre del terreno. Nada de eso es construcción, todo eso es costo de proyecto, y una cifra cotizada para levantar un edificio no tiene partida para ninguno.

La contingencia es la otra ausencia, y no es un porcentaje rociado sobre un total. Se ata a incógnitas con nombre. Cómo se analiza un proyecto antes de invertir cubre cómo funciona esa disciplina y qué hace con ella un inspector de desembolsos. Lo propio de un dúplex desde cero es que casi todas las incógnitas con nombre viven en el terreno y no en el edificio, y casi todas se pueden convertir en conocimiento mientras el contrato de compra del lote sigue dentro de su período de inspección.

Lo que el expediente de construcción tiene que aguantar

Un prestamista de construcción a permanente no analiza la confianza del constructor. Analiza planos, una especificación y un presupuesto por partidas del contratista. La tasación se hace sujeta a terminación contra esos mismos planos y especificaciones. Los desembolsos se liberan después contra las partidas, a medida que el trabajo que describen se construye y se inspecciona.

Una tarifa por un área falla en cada uno de esos puntos, y falla en cadena. No hay nada que revisar partida por partida, así que el revisor no tiene cómo probar ninguna suposición de adentro. No hay cronograma de valores, así que no hay de dónde armar un cronograma de desembolsos ni cómo financiar la obra por etapas. Y cuando ponen la tasación y el presupuesto uno al lado del otro, el presupuesto no le ofrece a la tasación ninguna estructura contra la cual compararse.

Las confirmaciones del terreno terminan en ese mismo expediente, y el revisor las busca temprano, porque son las que pueden invalidar todo lo dibujado encima. Quien las tiene está contestando preguntas. Quien llega con un plano y una tarifa es a quien se las piden.

• Un precio por pie es el cociente de una obra que ya terminó. Sirve para comprobar un presupuesto por partidas y no puede producir uno
• En un edificio de dos unidades, la cantidad de unidades manda sobre lo caro que se repite. El área manda sobre lo barato
• Achicar las unidades baja el total y sube el costo por pie, así que una tarifa constante aplicada al esquema chico lo subestima — justo cuando lo recortaron para hacer cuadrar una cifra
• La separación con resistencia al fuego entre las dos unidades es un ensamblaje diseñado e inspeccionado que no tiene equivalente en ninguna tarifa de casa unifamiliar
• Lo que aparece en la parcela puede rediseñar o matar el plano, así que se confirma antes de encargar diseño y antes de que se venza el período de inspección del contrato del lote
• Los cargos de la jurisdicción y de las empresas de servicios se piden por escrito para esta parcela y esta cantidad de unidades. No se estiman, y no vienen dentro de la tarifa de nadie
• El prestamista revisa planos, especificación y presupuesto por partidas, y después desembolsa contra partidas. Una tarifa multiplicada por un área no le deja a ese expediente nada de dónde agarrarse

Dónde rinde más el primer dinero

Verificar sale barato mientras el contrato del terreno sigue abierto y sale caro al día siguiente del cierre, y esa asimetría es la única ventaja real que tiene quien construye por primera vez. Use el período de inspección para el levantamiento, la verificación de zonificación, la determinación de zona inundable y las respuestas de los servicios. Encargue un anteproyecto dibujado para esa parcela específica y pida un presupuesto preliminar por partidas contra él. Después divida entre el área y vea qué le dice la tarifa sobre la obra que usted sí piensa hacer.

Solicite una propuesta y cotizamos la construcción desde cero partida por partida contra su parcela, en un dúplex o en un edificio multifamiliar o de uso mixto más grande, en cualquier punto del condado de Miami-Dade o de Broward.